部分地区楼市已到衰退边缘 房地产泡沫风险大

楼市观察金融时报 李文龙2013-08-13 08:25
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房价普涨只是今年我国楼市“硬币的一面”,在鄂尔多斯、温州等此前房价泡沫积累过快的地区,楼市似乎已经到了“衰退”的边缘。伴随民间融资风险持续显现,而且支柱产业煤炭因为需求不足遭遇了寒冬,鄂尔多斯的房价出现了全线下跌,不仅暴露出大量的空置住房和写字楼,甚至引发了以白酒抵债和换取房产的现象。

业界人士指出,这轮房地产调控采取的限购、限贷等措施,使得住房投资击鼓传花的游戏戛然而止,正常的商品市场机制开始发挥。但是值得注意的是,以往积累的泡沫并没有被挤出,虽然价格形成机制在增量上得到优化,但是在存量上的扭曲仍然没有消除。而温州等局部地区出现的房地产市场深幅调整,业已给当地的经济和产业产生了巨大影响。这些教训警示我们,防范房地产业系统性风险必须警钟长鸣。

也就是说,当前房价构成中一部分是由正常供需产生,另一部分则仍然是泡沫。虽然目前楼市供销两旺,把许多矛盾掩盖了。国家统计局公布,1-7月份,全国商品房销售面积61133万平方米,同比增长25.8%。但是增速出现了明显回落和高位调整,价格涨幅开始变窄。从长远来看,不能不正视高房价对购买力的挤出效应,如果把市场的有效购买力比喻为一个金字塔,那么剩余的潜在刚性需求的购买力会逐渐降低,如果房价不做回调,那么就会陷入量跌价升的窘境。而今年土地市场的火热源于楼市的联动,防范二者可能出现的大幅调整风险,显然不能掉以轻心。

对于我国房地产市场会否实现硬着陆,业界一直争辩不休。而从日本等曾经发生过房地产泡沫破裂的国家来看,由于存在着较大的银行信贷和衍生品杠杆,造成的冲击不但会损害金融业的正常运行,形成巨额不良贷款,对实体经济和国家财政也产生了不可估量的影响。与这些国家相比,虽然我国房价的走势非常相似,但是房地产运行机制又表现出明显的特殊性。比如日本和美国发生房地产泡沫危机的背景是,经济增长缺乏持续动力,供给已经满足了居民的基本居住需求,此时投机开始盛行,加之货币以及信贷政策的宽松,以房产为抵押的信用扩张以及资产支持证券的过度发行,使得房价迅速上涨形成泡沫。

可见,房地产泡沫在一定程度上是由金融杠杆催生的。相较之下,目前我国住房供给还远远不能满足需求,长远有需求支撑,只要房价回调一个档次,就会有一个档次的购买力进入市场,而且我国的房地产金融杠杆率非常低,没有住房抵押资产支持证券,因而不必担心从信贷违约带来的风险在整个金融体系的传染。只要我们进行坚定的、行之有效的调控,就有能力防范房地产硬着陆。

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[责任编辑:闫奉党]