谢国忠:二三线市场房价未来几月恐有大跌

中国企业家网2013-08-15 09:38
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据国家统计局数据显示,过去三年间,已有近20万亿元涌入房地产开发。由于房地产开发周期大致也为三年,在建物业的成本应为这一资金量加上贷款的应计利息。再加上销售税和开发商的净利税,销售总额需要在30万亿元以上才可维持该市场,这相当于去年国内生产总值的60%。中国的家庭债务总量为18万亿元。这意味着将需要大规模的信贷扩张,才能消化库存。在当前全球环境下,这种规模的信贷扩张可能会导致极大幅度的货币贬值和经济混乱。商业地产是个更大的泡沫

住宅市场的泡沫已众所周知,但是商业地产已迅速演变成为一个更大的泡沫。大多数城市都拥有高于发达国家的人均商业物业面积。但这些城市仍在兴建更多的商业地产。近年来,多地已实施住宅物业的限购令。很多的投机行为已转移到了商业地产领域。这就是商业地产的建设规模超过住宅地产的原因。个人投资者一直在零售物业进行投机活动。这个市场的平均收益已经下降到了同住宅市场相近的水平。随着在建项目数量不断增加,租金将进一步下跌。未来几年内,这个市场可能会出现大范围的破产。

“城市群”概念于事无补

大多数二三线城市的地产市场已经面临市场灾难。这些城市尽管没有显著的人口增长,但仍建起了数量庞大的地产项目。即使它们的均价相对较低,每平方米约等于三个月的工资,但是它们仍然无法被售出。房产只有在居住者能够赚到足够的工资来偿还按揭贷款的情况下,才物有所值。大多数二三线城市并不具备有足够竞争力的产业,来支持与当地房地产市场规模相匹配的劳动力规模。

近来,“城市群”概念备受青睐。这个概念倡导将售房出现困难的城市与仍有较热市场的一线城市(平均每平方米的价格相当于五到六个月的工资)连在一起。纵然一线城市可以支持这些城市,这一概念也于事无补。它实质上要求建设连接城市群的高速铁路。但日本的经验表明,人们有更多机会了解一线城市后,他们将对迁移到一线城市更为积极,这最终会导致二三线城市人口下降。

小城市的繁荣度下降和一线城市的持续房地产热潮在一定程度上带动了近期土地市场的复苏。2008年之后,大多数开发商在土地价格较低的二三线城市中投入巨资。他们中的许多将会破产。幸存者将集中涌向一线城市。

虽然一线城市的人口不断增长,但房价仍需要回落到与收入相挂钩的水平,才能带动销售。在二三线城市的比拼中幸存下来的开发商,很可能会将他们的剩余资金挥霍到过于昂贵的一线城市土地市场上。减税可以稳定经济

在现代经济史中,没有房市泡沫能在低迷的经济体中长期存在。中国当前的经济下行还将持续几年,只有在进行了深入的结构性改革后才会终止。我认为调整可能需要五年才能完成。中国的虚高的房市在未来几个月内将会大幅下跌。信托业暴露出的问题将会成为其催化剂。如果没有信托行业作为初级债权人提供资金,银行将无法为很多的房地产项目提供融资。

削减相当于GDP2%的税收将可以达到稳定经济的目的。由于经济体存在广泛的产能过剩,减税促使的支出增加将会产生巨大的乘数效应,可能会在2倍以上。假设所削减税收的70%被用作各类支出,那么由此产生的总刺激规模将会达到1.5万亿元,足够扭转当前经济下行的趋势。

将消费力向家庭部门转移将有助于提高效率。在过去的十年里,消费力主要存在于政府和国有企业。这就是为什么企业更热衷于投资“关系”,而不是产品质量或新技术的原因。其结果是,尽管十年间名义GDP增长了300%,却没有出现几家有竞争力的企业。如果消费力能主要集中于家庭部门,好的企业自然就会在竞争中涌现。大多数地方政府现在都面临财务难题。它们肯定会反对减税。发行财务债券可能是弥补减税带来财政缺口的惟一途径。如果房地产泡沫在调整期破裂,就将需要增加财政赤字为经济提供缓冲。一段时间之后,解决方法应变成削减地方政府支出。过去五年间,公共部门的支出超过了之前30年支出的总和,但是并没有多大的成效。相反地,这些支出给经济带来了很多包括房地产泡沫和产能过剩等在内的严重问题。结构性改革可提振信心。

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