今年卖地收入将再破3万亿 占地方财政收入比重约50%

结合上述推算出的今年土地出让收入数据,2013年土地收入占地方财政收入(本级)的比例将在50%左右。

北京工商大学贸易经济系副主任徐振宇此前提供给记者的一份统计显示,2004年~2012年的9年间,土地出让收入占地方财政收入(本级)的比例多数在四成到七成之间,最低的是2008的36.21%,最高的是2010年的71.68%,其余有3年比例超过了50%,另外四年比例低于50%。

不过,徐振宇并不完全认同上述数据能完整体现地方土地财政的现状,而是认为还应该从土地出让纯收益的角度来看问题。

2008年~2012年5年间,地方政府土地出让总收入超过11万亿元。按照徐振宇的统计,这五年,地方政府土地出让纯收入约4.1万亿元。土地出让纯收入占地方财政收入比重,除了2012年为9.49%外,其他年份都超过了两位数,最高的2010年超过了38%。

此外,自2010年以来,土地出让纯收入占地方财政收入比重已经是连续两年下降。在徐振宇看来,除地方政府为防止资金过多上缴给上级政府而开始有意识地“打埋伏”外,另一个重要因素是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的贯彻实施,以及农村居民维权意识的不断增长,地方政府被迫提高了征地和拆迁补偿标准,导致土地出让纯收入迅速降低。

随着土地资产化进程的加快,从土地出让收入的角度来理解土地财政已略显简单。另一种分析框架是土地财政=土地税收收入+土地出让收入+土地贷款收入。如果将三者相加,则地方财力依赖土地的程度将更加明显。

更值得关注的是,随着土地出让市场化程度的提高,土地出让收入更加公开透明,但支出的公开透明程度却原地踏步多年。

在财政部年中公布的“2012年全国财政决算”中,包括了2012年中央政府性基金收入决算表和2012年中央政府性基金支出决算表。但包括土地出让收入的地方政府性基金,则只有2012年收入决算表,而没有2012年地方政府性基金支出决算表。

换言之,外界只能知道地方政府从土地出让过程中获得了多少收入,而不知道这些资金具体的支出情况。

一线城市领衔

2013年土地市场整体成交火热,如果分城市来看,可以发现一线城市及部分二线城市的土地市场“热得发烫”,而大部分三四线城市的土地市场则有些不温不火。

据中原地产统计,截至12月23日,北上广深四个一线城市合计土地出让金达5014亿元,相比2012年全年的2005亿元上涨150%。其中,上海全年土地出让金为2178亿元,北京紧随其后高达1736亿元,广州和深圳分别为650亿元和450亿元。

除了一线城市,部分热点二线城市亦成为房企布局的重点。截至发稿,2013年杭州成功出让225宗地块,成交金额高达1327亿元,较2012年翻倍,同时也刷新了历史纪录;南京共完成84幅商住类用地的出让,总出让金额为794亿元,相比去年全年的358亿元翻倍,同样创出历史新高。

据克而瑞研究中心提供的数据,今年前11个月,全国53个重点城市经营性用地成交面积同比增长21%,其中一线城市贡献率最高,同比增幅高达83%,二三线城市分别提升了13%及34%;土地出让金方面,重点城市前11个月土地出让金合计同比增长67%,一线城市土地出让金涨幅更是高达195%。

在多数业内人士看来,今年一线城市及部分二线城市土地市场的火爆,与品牌房企的“回归一二线战略”密切相关。

数据显示,2013年前11月,万科[简介 最新动态]、绿地、保利[简介 最新动态]、中海[简介 最新动态]、恒大五大房企纷纷加大在一二线城市的投入,拿地金额和面积激增。绿地、恒大、中海在一二线城市的拿地金额占比均超过90%,其中绿地更是高达97%。保利和万科在一二线城市的拿地资金占比也分别高达87.4%和77%。

一家A股上市中型房企的副总经理对记者表示:“很多房企原来去三四线城市做开发,但不少被套住了,最终他们还是认定了在一二线城市开发是相对安全的,所以都回来了。包括一些以前没有在一二线城市开发、在三四线开发赚了钱的房企,看到再在三四线城市开发空间不大,也往一二线城市挤,导致一二线城市现在土地市场非常热。”

北京中原地产市场研究总监张大伟认为,与三四城市房地产市场的高库存、低去库存化、低增长相比,一二线城市更凸显出高利润、高周转、高去库存化的“三高”趋势。

克而瑞研究中心预计,2014年的土地市场有可能呈现“先扬后抑”走势。具体来看,上半年各地推地热潮仍将持续,土地成交也将延续今年年底的良好局面,在这之后,成交量增长势头将有所缓和,一方面企业经过持续拿地后,土地储备较为充足,拿地积极性渐渐消退,另一方面,预计明年下半年融资环境将有所收紧,企业将加强资金管控。

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[责任编辑:邓丽云]