大降价选房更是技术活 四个关键一个不能少

马年的第一波降价,给不少楼盘镀上一层高性价比的金光,但是且慢,还记得大明湖畔上一次降价过后,部分楼盘暴露出来的质量问题吗?

逐利是企业的本质,在市场形势不好的情况下,为求快速回笼资金,把楼价降到地板价甚至“亏到肉里”的开发商,此后只能精打细算,降价背后或许暗藏楼盘品质打折的可能。

房价降了,购房者扎进售楼处抢房之余,还得仔细考量各种选房要素,从开发商眼花缭乱的降价说辞里,找到真正适合自己的、质量有保障的房子。要知道,买一套低价房,是一时赚到;买到既舒适又增值的房子,才算眼光独到。让我们把几个选房关键告诉你。

一看硬指标:容积率、绿化率

关系居住舒适度

楼盘硬指标在期房之初就定下了,购房者选房时首先考量“容积率、绿化率、车位配比”三大要素。

容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率与居住舒适度成反比,比如,独立别墅容积率0.5以内;花园洋房或者多层,容积率约1;高层容积率集中在2.5~3.5之间。越是高楼大厦,容积率越高,建筑和人口居住密度也就越大。对开发商来说,房子建得越多越好,而高容积率的小区势必影响居住舒适。买房时,购房者首先要问清楼盘的容积率,这个数字让你知道小区建筑密度有多大。

绿化率是体现小区品质的另一个重要指标。目前国家规定新建小区的绿化率不能少于30%。除地面外,楼盘其他绿化也能计算入内,绿化率这种泛泛的计算方式给开发商留下了操作空间。业内人士告诉记者,有的开发商为了有高绿化率卖点,存在一种可能是,在屋顶上做绿化,地面覆盖绿化面积不变,变相提高绿化率。还有一种,开发商缩小中央花园或者减少绿地面积,节省成本。对此,业内人士的建议是,购房者跟开发商沟通,把具体绿化率写进购房合同;或者到规划局查图纸,绿化面积和位置在图纸上都有详尽标注。

车位是当前最为关注的居住配套,小区车位配比高低影响生活的便利程度。车位配比是指小区车位总数与住宅总套数的比率。“车位配比高,对收益不利。”一位开发商道出现状,车位成本8万元/个以上,刚需盘车位价格卖不高,去化慢。高成本低收益,开发商积极性不高,刚需盘的车位配比基本贴着下限1∶0.7规划的,即100套房子,配70个车位,造成小区“停车难”。

利好消息是,去年11月,杭州出台了车位配比新标准,提高未来住宅车位配比。刚需盘车位配比下限由1∶0.7提升至1∶1。购房者不妨留意一下,看看所选的楼盘在不在新标准内。

二看软实力:口碑、知名度、物管

关系未来“钱途”

从二手房市场来看,品牌小区的房价涨得比同地段普通小区要快。以绿城开发的桂花城为例,当年开盘价比周边康乐新村、香港城高800元/平方米左右。现在,桂花城的二手房价已高达2.7万/平方米,康乐新村2万元/平方米左右,两个小区拉开了7000元/平方米的差价。滨江的万家花城又是一个例子。2007年滨江开发的万家花城入市,开盘均价8000元/平方米,交付时,二手房价已到2.3万元/平方米,成为区域内涨得最快的小区,比周边二手房高2000元/平方米。

我爱我家企划部经理周包军认为,品牌开发商的楼盘品质、物业管理经过时间检验,被市场认可,优势体现在二手房市场的价格上。一般来说,品牌开发商对楼盘物管有资金支持,避免了物管频繁更替,管理混乱的情况。

开发商的品牌是一个积累的过程,打算深耕市场的开发商,势必追求客户认同度。“每个楼盘积累的业主都可能成为下个楼盘的新客户,或者为下个楼盘带来新客户,做好产品也是口碑营销。”某知名房产公司负责人的想法是,注重客户的认可度比单纯的追逐利益更重要。业内人士认为,只有一个项目的小开发商更有可能存在“赚一笔走人”的心态,降品质省成本。

三抠细节:户型图、空间尺寸

关系通风和日照

户型是自住者最为关注的因素。按规定,楼书上的户型图,每个功能间都需标注尺寸。有的开发商怕影响营销效果,不标注任何尺寸,仅是户型格局的简单勾勒。一个没有尺寸的户型图,房间画得再阔绰,对购房者都没有实际参考意义。业内人士建议,户型图上的尺寸,要求开发商写入合同。

如果购房者忽视了尺寸,逼仄程度可能超过你预期。如今开发商把90平方米户型做到三房两卫甚至四房作为营销卖点,从尺度来看,居住起来未必舒适。满足基本居住功能基础上,购房者别一味追求多房户型。

还有一些容易让人忽略的细节。户型图上每个空间都带窗户,看似全明,你得仔细考究。如果窗户是对着通风井,通风和采光效果都很差。高层楼盘中,书房、厨房和卫生间的窗户很可能朝着通风井,书房、厨房采光不足,影响生活。

图纸上勾勒得再美,不如楼盘现场考察来得实在。房子不好卖,准现房越来越多,对购房者来说是好事。房子内有没有多根柱子,窗户有多大,采光好不好,尺度感怎么样,实地探访最直观了。除了方便实地考察外,准现房离交房时间短,不确定性因素小,减少购房风险。

四留证据:

关系日后维权

成本压力下,一些开发商或许会降低楼盘品质。2012年杭州楼市同样出现一波降价潮,随之而来的是,楼盘外立面干挂石材变涂料、绿化景观、配置打折扣的情况。

外立面材料变更,是开发商最能省钱的一种方式。城北某楼盘降价前,宣称外立面全部是干挂石。降价后,该楼盘部分住宅楼外立面取消了石材,用涂料代替。无独有偶,去年年底城东北某降价楼盘,开发商遭遇业主维权,原因是实际外立面与楼书不符,当时开发商承诺外立面全部干挂石材,实物呈现的是一到三楼有石材,其他均用涂料。

业内人士给记者算了一笔账,干挂石材,算上钢筋龙骨、螺丝和人工费,每平方米高达近1000元;涂料或面砖每平方米不超过400元。前者花费是后者的数倍之多,“石材改涂料”,一个普通小区能省下几千万。

即使开发商不敢明目张胆更换外立面,选取材料上挤出点水分来也不是不可能。以石材为例,石材花岗岩中,新疆产的卡拉麦利金比普通花岗岩贵100元~200元/平方米。石材用好用差,也相差一笔不小的费用。

小区树种选择上,同样有门道。银杏、香樟都是名贵树种,一棵花费10万元以上,普通的成年大树几千、几万元一棵,小树苗一两百元就够了。树木品种配比调整,可省几百万。

“能想到的细节最好有书面承诺。”房产资深律师冯济桅建议,购房者尽可能把开发商口头承诺变为书面协议写进合同,或者在合同内注明广告构成合同要约。另外,楼书、销售人员承诺的影音资料都可保留,房子交付后有问题,可作为维权的依据。

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[责任编辑:高梅]