“双向调控”时期该如何买房

楼市进入“双向调控”期,不同市场需要采取不同的购房策略。综合来看,一线城市及重点城市的房价有望缓慢上行,那么购房者可根据自己的资金实力来灵活安排置业计划;而对于部分供大于求而处于下行阶段的城市,则有必要等到市场企稳之后再做决定。

政策基本定调

双向调控!今年两会定调2014 年楼市调控政策。

3 月5 日,十二届全国人大二次会议上李克强总理在政府工作报告中称,要完善住房保障机制。另外,住建部部长姜伟新表示今年房地产政策将会“双向调控”,副部长齐骥做出权威解释,所谓“双向调控”亦可称分类指导,即对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出。对于库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,“双向调控”含义包括三个方面:一是注重区域分类指导,房价热的城市必须严调(比如一线城市),不热的城市可保持平稳,甚至放松(比如三、四线城市);二是一方面抑制不合理住宅需求,另一方面增加住房用地和住房有效供应;其三则是一方面调控商品住宅市场,另一方面强化住房保障。

不过调控力度并未加码。杨红旭分析指出,与以往两会政府报告涉及房地产内容相比,此次表述有两大明显的变化,一是并未着眼于房价,二是少提调控。在此方针指导下,他预计今年应能看到部分三、四线城市放松既有调控,甚至还会有个别城市出台新的刺激措施。而一、二线城市,至少在上半年,看不到放松的可能性。如果下半年市场降温明显,则可能有二线城市表面不松,在执行中暗松。

市场反响沉闷

无论是住宅市场,还是土地市场,复苏力度并不是很强,稍显沉闷。

跟踪监测结果显示,超过半数以上的城市近期商品房成交表现乏力。据德佑地产市场研究部统计数据显示,最近一周(2014 年3 月3 日~9 日,以下同)上海市商品房成交面积为18.92 万平方米,环比前一周下跌32.7%。其中商品住宅成交面积为13.69 万平方米,环比前一周下跌23.6%。广州楼市成交状况犹如坐了一趟过山车,全市新建商品住宅成交量为1088 套,相比前一周减少1302套,环比暴跌54%。根据中国指数研究院监测结果表明,最近一周重点监测的40 个城市中,有超过六成的城市成交量相比前一周,有所回落,包括天津、杭州、武汉、成都等城市,成交量均有所下滑。

此外,土地交易活跃程度也有所降低。据中国指数研究院数据信息中心监测显示,最近一周监测的20 个主要城市共推出各类土地54宗,较上周增加21 宗,推出面积219 万平方米,较上周增加64 万平方米;共成交各类土地45 宗,较上周减少85 宗,成交面积141 万平方米,较上周减少451 万平方米,下跌幅度达76%。

市场状况并未表现出应有的热度,使得业内人士对楼市“小阳春”的前景并不看好。德佑地产研究总监陆骑麟表示,就上海市场而言,虽然近期改善型项目表现出热销迹象,但显然无法拉动市场整体复苏,这使得楼市“小阳春”蒙上了一层阴影。

预期出现分歧

两会代表委员对楼市发声不断,来自政府和房企的代表委员认为楼市“没有问题”,而其他代表委员则表达了另外一种看法。

因为有楼盘率先打出降价旗号,使得杭州成为舆论关注的焦点地区。不过杭州市长张鸿铭反驳说,目前除了两家公司的尾盘有降价,其他要么是虚假信息,要么是少量特价房。

全国政协委员、泰禾董事长黄其森认为,地产“黄金十年”刚开始。他认为房地产应肯定其在新型城镇化进程中扮演的国民经济重要产业的角色,它在国民经济中的地位与重要性10 年内都不会动摇。

就近期上海市场上部分刚需楼盘的价格走势来看,仍然有项目采取涨价措施,表现得较为乐观。据了解,位于上海市浦东新场古镇中心的汇锦城项目,某网站的价格记录显示,在2013 年底,该项目曾以1.4 万~1.5 万元/平方米的价格推出123 平方米的三房房源。该项目近期推出新的房源,德佑地产监测数据显示,均价达到了1.6 万元/平方米,涨幅超过6%。

但银行已对房地产行业持审慎态度。全国政协委员、上海银监局局长廖岷近日在接受媒体采访表示,今年房地产风险是银监会和各个银行都比较关注的风险。

购房如何应对

市场分化进一步加剧,所以不同市场需要采取不同的购房策略。

对于当前房价而言,由于面临“缺血”之虞,以及部分城市供需失衡,加之国际资金回流造成的抛压,使得房价难以复制2013 年大幅上涨走势。相比众多利空因素而言,专家特别指出,“缺血”所造成的影响最为深远。楼市“缺血”主要表现在几个方面,央行收紧货币政策、政府对银行借贷行为的干预、以及互联网巨头新的金融工具对低息存款的吸纳,预计今年房地产行业的流动性将进一步收紧。

其对房价的影响,不同类型的城市房价走势会呈现出不同的变化。对于一线城市及部分重点城市来说,2014 年房价走势可能会维持上升态势,但涨幅大幅缩减。而部分因供大于求而显露疲态的三、四线城市,房价回落的可能性极大。

基于上述分析,对于一线城市及部分重点城市的购房者来说,无需等待观望。当然,由于房价出现大幅上涨情形的可能性不大,购房者有时间进行充分比较,选择适合自己的楼盘。购房过程中需要注意的是房贷申请环节要多加小心,因为房贷审批变得更为严格,获得贷款难度加大,建议事先做好充分准备,比如资金准备应该更为充裕,以免节外生枝。

对于少数面临下跌风险的三、四线城市来说,目前等待观望其实并无不妥。据了解,目前供需失衡导致房价回落的城市有包括温州、鄂尔多斯等。此外,包括杭州、大连、丹东、徐州、舟山等城市,库存量处于高位,去化周期变长,存在一定的压力。对于上述城市而已,目前并不适合出手。但在“双向调控”的思路下,这些城市有可能会放松调控,甚至不排除出台刺激刚需的措施,从而使得房价企稳之后出手更为合适。从以往的经验来看,一旦出台刺激措施,势必会引起购买力大增。所以可把刺激措施出台的时间节点当作买入时机,比如在限购措施放宽,甚至给予首套房税收减免之后再开始买房。

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