商品房贷款增速放缓 年内楼市资金仍紧

尽管去年房地产市场表现低迷,但更多的银行资金依然投向了房地产领域。

上周五,央行发布的报告显示,去年主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行房地产贷款余额达到17.37万亿元,同比增长18.9%,全年增加贷款2.75万亿元,同比多增4055亿元,增量占同期各项贷款数量的28.1%。根据统计数据,去年房地产贷款余额在全部贷款余额中的占比为21.3%,2013年这项数据为20.3%。

从具体的指标来看,去年房地产开发贷款余额5.63万亿元,同比增长22.6%,增速比2013年末高7.9个百分点。其中,房产开发贷款余额4.28万亿元,同比增长21.7%,增速比2013年末高5.3个百分点;地产开发贷款余额1.35万亿元,同比增长25.7%,增速比2013年末高15.9个百分点。个人购房贷款余额11.52万亿元,同比增长17.5%,增速高于同期各项贷款增速3.9个百分点;全年增加1.72万亿元,同比多增 196亿元。

而政府对保障房项目的政策支持,使得保障房贷款余额有较为明显的上升。去年,房产开发贷款中的保障性住房开发贷款余额1.14万亿元,同比增长57.2%,增速比2013年末高30.5个百分点;全年增加4119亿元,同比多增2589亿元,增量占同期房产开发贷款的55%,比2013年增量占比高24个百分点。

房地产行业分析人士表示,保障性住房开发贷款的快速增加,是拉动房地产贷款余额增长的主要因素,如果剔除保障性住房开发贷款因素影响,商业性房地产开发贷款增速已经明显放缓。

根据央行统计数据,去年下半年,银行明显收窄了房地产的贷款额度,下半年新增的贷款比上半年减少了3000亿元。

统计局的数据显示,去年,房地产开发企业到位资金约为12.2万亿元,比2013年下降0.1%,而在房地产发展井喷的2013年度,其到位资金增长了26.5%。

这种增速下降的趋势在去年下半年更为明显。比如,在去年1、2月份时,房企的到位资金增速仍然达到12.4%,上半年结束时,增速降至3%,到11月末,增速为0.6%,到了12月末,增速已经降为负的0.1%。

而银行贷款额度的收紧,正在改变房地产企业的资金结构。根据统计局数据,去年房企到位资金中,国内贷款为21243亿元,利用外资为639亿元,自筹资金50420亿元,同比增长幅度分别为8%、19.7%和6.3%。来自购房者的定金和预收款减少了12.4%,个人按揭贷款减少2.6%。

“受金融风险治理力度增大与房地产市场需求动力不足等因素多重制约,2015年我国楼市资金面总体或难言乐观。”房地产行业研究者陈涛撰文指出。他表示,虽然去年绝大多数城市退出了住房限购政策,以及下半年金融管理部门对房地产信贷政策进行了调整,释放出部分住房需求,市场成交一度回暖。

“但行政干预措施退出及信贷政策调整所产生的需求刺激效应不宜高估,”他说,“主要是因为当前我国城市有购买力的有效住宅需求规模总体呈萎缩态势。由于城市房价明显超出中低端收入城镇居民负担能力,而中高收入群体多有二套以上房产,加上不动产全国统一登记制度实施后房产持有环节征税可能性显著增大,我国城镇终端住宅需求总体将呈现稳中有降趋势,这与多数房地产开发企业库存积压加剧形成尖锐矛盾,势必进一步增加房地产开发企业资金面紧张状况。”

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