【购房攻略】得房率详解 说好的面积不见了

在买房过程中,得房率是人们无法回避的一个现象,也是人们必须要知道的买房知识点。买一百平的房子,最终只拿到了70平的房子,那剩下的30平被谁吃去了?赠送面积能算进得房率?公摊面积到底怎么算?

什么是得房率?

概念:是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。

计算方法

得房率=(销售面积-公摊面积)÷销售面积×100%=套内建筑面积÷销售面积×100%

其中

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

销售面积=套内建筑面积+公用分摊建筑面积

(注:公式所指的使用面积不包括买房赠送面积,要计算得房率,应该以房产证上的数字为准)

这里需要明确几个概念

套内使用面积:是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。

套内墙体面积:套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积

公用分摊建筑面积(公摊面积):是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

由公式可知,影响得房率的关键因素是公摊面积,那么哪些属于公摊面积的范畴?

公摊面积包括两部分

一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以 及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。

二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

(注:车库、会所等具备独立使用功能的空间;售楼单位自营、自用的房屋;为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备房等不属于公摊面积。)

公摊面积的计算

公摊面积=套内建筑面积×公摊系数

问题又来了,公摊系数是什么,又是怎么来的?

总公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑,不是所有建筑的公摊系数都一样的,每栋建筑都有自己的公摊系数。根据“谁使用谁分摊的原则”,对于同一栋、同一单元或同一层的不同户型,其每户的“公摊面积/套内面积”可能不同,且同总分摊系数可能不同。

计算公式:公摊系数=公摊面积/套内建筑面积

由于公摊系数是因变量,对公摊面积的处理,我国目前也无明确法律出台,存在开发商让业主多分摊的可能,购房者在购房时需要留心。这里小编总结了几招,提供给购房者参考。

第一招:向开发商索取公摊数据

第二招:向有关部门查阅有关资料

第三招:在购房合同中约定公摊面积

得房率、公摊面积多少算合理?

得房率和公摊面积有着直接联系,与小区的相关配套密不可分,如果得房率过高,相对的公共部分的面积就会越少,那么就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等,所以楼盘的得房率并非越高越好,也需要一个度。

得房率、公摊系数仅供参考:

高层塔楼住宅(75%——78%),公摊系数为(22%——25%)

高层板楼住宅(78%——85%),公摊系数为(15%——22%)

小高层板楼住宅(85%——88%),公摊系数为(12%——15%)

多层住宅(88%——95%), 公摊系数为(5%——12%)

赠送面积拯救得房率?

由于公摊面积的存在,住宅无法实现100%的得房率,一般的普通住宅(主要指高层)得房率保持在80%左右较为适宜也较为合理。然而市面上销售的房源中,不少都打着高得房率甚至百分百得房率的噱头。该高得房率实际是以高赠送面积计入套内面积进行偷换概念。赠送面积的出现,使得购房者在产证面积外享受到了更多的使用面积,该类房源看似提高了“得房率”,往往受到购房者欢迎。例如,一套70平的两房小户型,通过赠送面积可以变成小三房。开发商通过各类符合要求但实际是钻漏洞的方法大送面积吸引购房者,以提高销售。这种现象来源已久,并且成为业内的公开秘密,简称“偷面积”。

对于购房者而言,得房率是不能避免的,而不高的得房率也成为很多购房者的心伤。得房率的存在是合理的,然而对于购房者而言则是“无理”的,赠送面积恰好缓解了购房者与得房率之间的矛盾。

然而需要指出的是,赠送面积是不计入房产证的,所以不受法律保护。房产在拆迁、抵押、拍卖、评估、入户、物业维护等活动中,只认产证面积,并不承认赠送面积。所以购房者在看待赠送面积时还应该理性对待。关于赠送面积的更多解读敬请期待下期赠送面积专解。

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