李嘉诚分拆后房产巨头诞生:估值超4201亿港元

4201亿!

千呼万唤始出来,长实房地产(01113.HK)的分拆事宜终于初见眉目,在刚发布的一份投资者简报中,长实房地产的总物业估值超过4200亿港元,每股物业资产净值为98.64港元,但有分析人士称,根据香港地产商的资产净值与股价的折让比例计算,长实房地产的定价将会较每股资产净值有所折让,预计其每股定价可能会在70港元左右。

这份投资简报称,分拆后长实房地产的总物业估值达到4201亿港元,包括发展物业2307亿港元、投资物业1233亿港元、酒店及服务套房661亿港元。同时,公司持有三间上市房地产投资信托的权益,截至5月8日,其估值达到131亿港元。

内地物业估值达1380亿港元

按照地区划分,长实房地产在内地的物业估值达到1380亿港元,占整体比重33%,而中国香港占比为64%,海外占比为3%。截至2015年2月28日,加上和记黄埔的房地产业务,长实房地产在21个城市有业务经营,开发土地储备达到1970万平方米。

2014年,长实房地产在内地的销售额为131亿港元,占整体比重28%。而和黄于合资企业应占权益销售在2014年大幅下滑55%,只有68亿港元,主要受中国大陆法规和措施的影响,导致公司在内地若干城市的销售量及销售价格下跌。

李嘉诚分拆后房产巨头诞生:估值超4201亿港元

图片来源:公司公告

香港利润率明显高于内地

根据简报,长实房地产在香港的物业占公司的64%,估值达到2690亿港元,并且具有多个大型地标性项目,包括中国香港的嘉湖山庄、盈翠半岛、长江集团中心、中环中心及1881Heritage等。

长实房地产在香港的平均售价也是水涨船高,2013年至2014年,长实在中国香港楼盘的平均售价同比上涨了65%,每平方米售价达到了11.5万港元。而且,不管香港的建筑成本有多贵,中国香港发展物业的平均利润率达到34.4%,相比内地发展物业的平均利润率26.5%要高出近8个百分点。

此外,根据公司2014年的除税息前利润(EBIT),中国香港的利润率达到47.2%,为集团贡献了146亿元的EBIT,而内地的利润率只有27.9%。同时,内地的物业占公司的31%,估值达到1380亿港元,内地的发展物业建筑面积达到1970万平方米,相比之下中国香港只有90万平方米,但内地利润率也只有26.5%,这也是为何公司一再强调对内地的发展策略是审慎态度。

投资物业和酒店出租率极高

长实房地产的总投资物业达到1233.31亿港元,和黄旗下投资物业出租率每年都保持在97%的水平,而长实房地产也达到了95%的水平,在极高的出租率情况下,这类投资物业的租金也在逐年增加,令公司该部分业务的除税息的利润率达到88%。长实房地产2014年的租金每平方米897港元,每年都有5%左右的升幅。

除了办公楼和商业地产的出租率高以外,公司旗下的酒店也几乎住无虚席。长实房地产的酒店平均入住率都保持在90%的水平,平均客房收入都稳定在631港元,而和黄旗下的酒店平均入住率81%,平均客房收入为861港元。

长实房地产旗下拥有并管理超过14600间酒店客房,其中在中国香港有14间酒店,内地有4间酒店,在巴哈马群岛有1间酒店,目前,公司正在中国香港发展1间酒店,在内地正发展4间酒店。

长实房地产将于下月3日在中国香港主板以介绍形式挂牌,而和记黄埔也会在当天撤销上市地位。颇有意思的是,长实房地产的上市编号为01113.HK,由于不少散户对和记黄埔异常追捧,所以公司用了1113作为和记黄埔(00013.HK)和长江实业(00001.HK)的合体,但由于113、130、1313的上市编号已经被占据,所以1113成为了公司的唯一选择。

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