楼市回暖土地购置却减少 土地市场分化明显

在一线城市土地市场火热的同时,三四线城市甚至部分二线城市的土地市场则十分冷清。

在“3·30”新政之后,楼市成交已经明显回暖的情况下,土地市场的寒冷局面并没有多大改变。

国家统计局日前发布的数据显示,前四月,房地产开发企业土地购置面积5469万平方米,同比下降32.7%,降幅比1-3月份扩大0.3个百分点;土地成交价款1571亿元,下降29.1%,降幅扩大1.3个百分点。

上海易居房地产研究院研究员严跃进对《第一财经日报》分析称,这是因为楼市的库存仍在增长,房地产市场还没有全面企稳,目前房企的主要精力仍在去库存。只有库存去掉了,拿地投资的积极性才会增加。

更为重要的是,虽然楼市成交在回暖,但区域之间的分化进一步加剧。中原地产首席市场分析师张大伟对本报分析,房地产市场还没有完全活跃起来,现在楼市真正回暖的就十几个城市,最多也就不到20个城市,在这次政策刺激中表现比较活跃。广大三四线城市的回暖幅度很小。

反应在土地市场上,即目前一线城市土地争夺战热火朝天,三四线城市甚至部分二线城市土地无人问津。

中原地产市场研究部的数据显示,从4月单月看,一线城市合计成交住宅类土地9宗,平均楼面价达到了14012元的月度新高纪录,从溢价率看,因为北京设定了上限,导致停留在49.6%,实际平均溢价率超过60%,整体土地市场的升温非常明显。

例如,在此前4月27日的北京土拍会现场,经过近140轮现场竞价,海淀区中关村地块被首创置业(首创禧瑞都 芭蕾雨·悦都) 以56.4亿元的总价,配建6.05万平方米自住型商品房以及0.75万平方米公租房的代价摘得。

4月29日强势登录上海的碧桂园以6.0755亿元夺得嘉定徐行镇6.3万方纯宅地,溢价率62.16%,楼板价8108元/平方米。

张大伟分析,“3·30”政策对楼市的影响主要体现在一二线城市,这种情况下,房企对一二线土地市场的争夺出现了白热化,特别是一线城市,土地价格明显处于高位。

另一方面,从供应节奏看,在特大城市的边界控制越来越严格的情况下,未来一线城市新增土地空间也越来越少。中原地产市场研究部统计数据显示,截至日前,今年一线城市合计仅供应住宅用地69宗土地,合计供应的住宅用地建筑面积则只有930万平米,仅相当于之前三年平均供应的28%,供应开始明显减少。在土地供应减少的情况下,开发商对一线城市的争夺也更加激烈。

不过,在一线城市土地市场火热的同时,三四线城市甚至部分二线城市的土地市场则十分冷清。例如,5月12日上午,武汉举办了土地拍卖会,共挂牌出让5宗土地。其中,4宗黄陂区地块全部闪电底价成交。此前4月14日,亦有1场土地拍卖会,挂牌出让6宗地块,其中2宗流拍,其余均以底价成交。

同一日,成都公共资源交易中心出让4宗国有建设用地,备受关注的武侯区红牌楼地块及郫县郫筒镇地块以流拍告终,剩下新都两地块则被成都文旅熊猫小镇投资有限公司以底价获得。

近年来在北京、上海等一线城市迅猛扩张的泰禾集团一位人士告诉告诉记者,该公司近两年也曾到不少二三线城市去考察。但发现,很多二三线城市的供过于求太严重,土地供应量太大,房地产市场无序开发比较严重。该公司判断这些地方未来有一定的风险,所以就没进入这些市场,而是把主要精力放在北京、上海、南京等核心城市和福建大本营。

武汉、成都这样经济重量位列前十的二线城市尚且如此,三四五线城市的土地市场就更为冷清。

江西某县城一家开发商人士告诉《第一财经日报》,现在地方政府缺钱,“县里倒是很想再多卖几块地,但大家的房子都卖不掉,土地都没开发完,谁还有心思去拿地。”

在这种情况下,房企更进一步扎堆在一线城市和部分二线热点城市。例如在4月29日上海的土拍会上,就出现了不少新开发商的身影,包括东原&平安联合体,广州海伦堡均是在上海首次亮相。

张大伟说,目前不仅是是一二线和三四线分化,一二线市场也逐渐可能出现分化。部分房企对一线城市的住宅地块,再次出现激烈的争夺现象。房企扎堆一线城市,在推高地价的同时,也在明显酝酿风险。但相比三四线已经可以看到的风险,在一线城市和部分二线核心城市的风险要小很多。

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