楼市回暖之后政府仍然很着急

腾讯财经智库特约作者 丁祖昱 易居中国执行总裁

4月份以来,全国房地产市场逐步回暖,成交量逐月回升,5月份一线城市成交量同比增幅达到72%,二线城市同比上升幅度也达到了41%。少部分城市更是出现了房价快速上涨,其中深圳尤为显著,在整体房价上涨10%的情况下,一些楼盘的涨价幅度更是超过了20%,市场出现了久违的量升价涨局面。

在这种情况下,开发商都长出了一口气,但政府仍然忧心忡忡。

政府对房市忧心的事情无非这样几件,首先是去库存的问题,当然在这段时间楼市回暖之后,去库存已在正常进行之中,无需过多忧虑;第二个是房地产投资增速影响经济发展的问题,据最新披露数据,1-4月份房地产投资增速已经下滑到6%,比去年年末的10.5%的增速,又下滑了4.5个百分点,从这个角度来讲,房地产对今年“保7”不仅没有贡献,还拖了后腿;第三个方面,今年以来土地出让还是不乐观,这是地方政府的最大忧虑所在。今年1-5月份,大部分城市土地成交量逐月回落,即便是房地产市场表现较好的一二线城市,如北京、上海、武汉等市,土地市场成交也是远低于去年同期。

即便在市场回稳的四五月份,土地成交还是未见起色,据CRIC统计,四月份国内300城土地成交创新低,成交量较今年一月份减少了69%,与去年年末相比,下滑幅度更是达到了惊人的85%。

楼市回暖之后政府仍然很着急

数据来源:CRIC(快报数据)

在这种情况下,土地市场应该是地方政府最大的痛。去年下半年土地市场有所回升,特别是第四季度,不少一二线城市屡有地王拍出,土地成交量也是一再创新高。但是今年以来土地市场却是持续低迷,不仅民营房企在土地投资方面非常谨慎,除万科外,甚至规模房企拿地速度也明显放缓。从公开披露数据来看,保利的拿地总面积不及去年同期的一半,绿地更是只有去年同期的二成。

2014年1-5月典型企业拿地情况

数据来源:CRIC监测

其实今年企业谨慎拿地的原因也很简单,首先是因为去年市场压力巨大,以至于现金流是目前企业最看重的财务指标,而不拿地是确保现金流的一种重要方式;其次是土地成本居高不下,去年年末一些重点地块地价上升过快,使得今年一些房企在拿地过程中愈加谨慎,不过度参与相关竞争;

再而是因为一季度市场波动较大,在土地投资方面,房企还想继续观望一段时间,拿地态度还不是过于急迫;最后从如今房企对扩张规模的需求来讲,也和前两年大不一样,已不存在短期内急剧扩张的压力和动力,因此当前房企不拿地是正常的。

房企不拿地当然要急死地方政府了。为了维持整体房地产市场的平稳,这段时间以来地方政府不仅在政策面动作频频,并且也推出了大量优质土地来吸引房企参与竞拍。部分城市还接连开展了推介会,对土地进行推广招商,比如在4月末的苏南土地推介会上,更是一口气放出了400多宗土地。

但是即便是在这种情况下,企业拿地仍不够积极,成交的土地仍是多以底价成交。不过需要注意的是,还是有少部分城市的做法并不理性,如上海长宁区就对房企参与土地拍卖给出了更多限制,比如禁止合作等等,实在是逆潮流而上的行径,完全不合时宜。

楼市回暖之后政府仍然很着急

当前土地市场相对低迷已成定局,但随着市场的回暖,成交量放大,特别是中高端市场去化速度的加快,房企还是会理性的进入土地市场。在这种情况下,今年一线城市土地应会继续保持原有的出让节奏,预计地价也不会明显下跌;二线城市土地分化明显,整体规模相比去年看低一线;三四线城市土地供大于求,对地方政府压力巨大,并且这样的情况可能会持续相当长的时间。土地市场的冷,实际也是整体市场成熟的重要标志,供求关系本来就应该从源头开始调节。地方政府也应该多思考,在离开土地之后,未来增长点在哪里?

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