北京二套房首付4成昙花一现 离婚买房再度火爆

今年3月份,中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发文,调整个人住房贷款政策,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。

时隔数月,楼市成交量已逐月增加,但银行方面却仍不愿意对二套房贷款松口。《证券日报》记者调查发现,在京城开展二套房贷款业务的银行中,仍无一家银行明确表示统一执行二套房首付4成的新政,在利率上,基准利率似乎仍是奢望。

链家地产一名经纪人告诉本报记者,目前北京市二套房贷款均执行最低首付6成的标准,而且利率全部为基准利率上浮10%,不过如果购房者名下曾经有贷款但已经还清,即便名下有房依然可以按首套房贷款执行。

首付4成条件多

易居房地产研究院发布的《5月份典型城市新建商品住宅成交报告》指出,5月份30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长15.5%,同比增长34.9%。5月份成交量创下近六年同期新高。对照近六年来每年5月份的成交数据,同比分别增长了98.8%、62.4%、37.7%、20.3%和34.9%。从绝对数值看,今年5月份市场成交量已经是近六年同期最好水平。

具体来看,北京住建委网签数据显示,5月份北京新建住宅(剔除保障房、自住房)实际签约套数为4822套,环比上涨达到了37%。二手房数据方面,5月份北京二手房住宅成交均价为3.6万元/平方米,环比上涨2.2%,比去年同期上涨4.6%。

不过,虽然楼市日益火爆,监管层在3月末颁布的房贷新政却遇冷。在新政颁布依始,银行们纷纷宣布将根据政策作出调整,但如今看来,多限于纸上谈兵。

根据融360数据,民生银行、南京银行、江苏银行和兴业银行标注为二套房房贷首付最低可降至4成。伟嘉安捷数据显示,工行、建行、农行、交行、邮储银行、招行、北京银行、中信银行、光大银行、华夏银行、浦发银行以及友利银行12家银行二套房首付比例仍执行的是首付5成。不过《证券日报》记者了解到,四成首付仅为理论上可行,执行首付4成,同时还有多个附加条件,执行五折也需要达到一定的条件。

例如,兴业银行人士向本报记者表示,只有部分与房地产公司合作的楼盘才可以享受到最低折扣,而且贷款金额要达到一定的额度,也就是说四折首付并不针对所有购房者。而北京银行有关人士则表示,如果想首付5成,必须是购房者名下的贷款为非住宅,也就是购房者名下贷款可以为商铺贷款等。

链家地产经纪人告诉《证券日报》记者,在新政下发后不久,农业银行曾经有短暂的时间执行过二套房贷款首付4成的新规,但是没有多久就暂停了。目前其所经手的房地产销售,二套房全部为首付6成,利率上浮10%。不过目前建行、农行、北京银行、渤海银行的审批以及放款都是很快的,审批7个工作日内完成,放款15个工作日完成,要比以前快很多。

“在首付这块卡得严格,对客户还是存在一定的影响,北京住房单平米金额较高,一套房子下来500万元左右是很普遍的,首付200万元和首付300万元差距很大,很多人只好选择总额少一点的户型进行购买”,上述人士说。

利率不打折

根据今年3月30日三部委出台的新政,二套房贷利率由商业银行自主确定,打破了此前各家银行按基准利率上浮1.1倍的政策统一执行的规定。然而,监管层给政策松绑,各家银行降价的意愿却并不强。

数据显示,京城各家银行无一下调二套房的房贷利率,步调一致的执行基准利率上浮10%。

一位股份制商业银行信贷员给《证券日报》记者算了一笔账,该人士所在银行的5年期存款利率为4%,如果购房者按照贷款基准利率上浮10%来算,贷款利率为6.22%,利差空间仅为2.22%,如果银行降至基准利率,那么利差不到2%、只有1.65%,这还没有算上人工成本等,这样低的利差银行显然没有动力去做。

工行一位个金部人士表示,目前房贷政策保持稳定,银行的重心还是放在首套房上,这是政策所致,二套房贷款方面即使有调整,相信也不会大幅度降低首付比例和利率。

此外,据银率网数据库统计,上周共有679款人民币非结构性产品发售,平均预期收益率为5.06%,其中有12款产品的预期收益率超过6%,如果按照房贷基准利率5.65%计算,选择合适的理财产品进行投资,收益已经超过了二套房房贷。

不过,自房地产新政出台以后,各个地区的政策出现了分化。例如重庆地区的二套房贷款利率就出现了松动。融360数据显示,重庆地区执行二套房贷个性化的银行中,厦门银行重庆分行已将二套房贷首付比例增加至七成,而相应的该行优质客户的二套房贷利率调整为基准利率基础上上浮5%。此外,还有渣打银行等六家商业银行的优质客户二套房贷利率都可以只在基准利率基础上上浮5%。

离婚买房再度火爆

《证券日报》记者在走访的过程中发现,为了购房享受优惠政策,离婚买房也再次走入人们视野。按照房产中介的介绍,离婚买房一共有五个步骤。首先是去中国人民银行拉征信记录,确定一方名下没有贷款记录,去民政局办理离婚,去房管局办理房产证更名,购买新的房子,等待银行放款,放款以后复婚。

我爱我家一位经纪人隐晦的对本报记者表示,这种离婚买房属于合理避税,离婚买房后如果认定为首套房,无论是首付还是利率都有较大优惠。该人士表示,已经帮助好几对夫妻办理了类似业务。

按照贷款100万元,期限20年,等额本金计算,如果按照二套房贷款,总还款为175万元,每月需要支付7291元还款金额,如果按照首套房85折计算,总还款为156万元,节省了将近20万元,月供也仅为6489元,负担小了很多。

不过,法律界专家表示,假离婚存在非常大的财产转移风险,希望购房人不要为了省利息承担更大的诉讼风险。

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